新華社北京2月2日電 中國人民銀行、中國銀監(jiān)會2日公布個人住房貸款調(diào)整的通知，要求在不實(shí)施“限購”的城市，居民家庭購買首套普通住房的商業(yè)性個人住房貸款，在最低首付25%的基礎(chǔ)上可再下浮5個百分點(diǎn);對擁有1套住房且房貸未結(jié)清的家庭，再次申請商業(yè)性個人住房貸款購買普通住房，最低首付款比例調(diào)整為不低于30%。

對于實(shí)施“限購”措施的城市，個人住房貸款政策按原規(guī)定執(zhí)行。

通知要求，央行、銀監(jiān)會各派出機(jī)構(gòu)應(yīng)按照“分類指導(dǎo)，因地施策”的原則，加強(qiáng)與地方政府的溝通，指導(dǎo)各省級市場利率定價自律機(jī)制結(jié)合當(dāng)?shù)夭煌鞘袑?shí)際情況，自主確定轄區(qū)內(nèi)商業(yè)性個人住房貸款的最低首付款比例。

通知還要求，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)應(yīng)結(jié)合各省級市場利率定價自律機(jī)制確定的最低首付款比例要求以及本機(jī)構(gòu)商業(yè)性個人住房貸款投放政策、風(fēng)險防控等因素，并根據(jù)借款人的信用狀況、還款能力等合理確定具體首付款比例和利率水平。

是否下浮5%等待政策落地

“這5個百分點(diǎn)是否向下浮動，具體政策如何執(zhí)行還將等待青島市相關(guān)部門的落地政策。 ”昨日，記者采訪島城多家商業(yè)銀行，多家銀行表示，島城早已取消限購所以在政策影響之內(nèi)。由于此次政策中規(guī)定，首套房原則上最低首付款比例為25%，各地可向下浮動5個百分點(diǎn)，但是否下浮5個點(diǎn)還不確定。

“對于一些剛工作不久的年輕人來說，是個很好的消息。”島城某國有行個貸部負(fù)責(zé)人認(rèn)為，降低首付比例相當(dāng)于降低了市民買房的門檻，能夠有力的滿足剛需購房者的需求。不過，業(yè)內(nèi)指出首付比例降低后，貸款額度也將不可避免的有所增加，相比在貸款時一些市民會選擇提高首付款比例，減輕還貸壓力。

在此之前，央行政策要求，只要貸款還清，再購房時都可以享受首套房待遇，大多數(shù)客戶都會選擇還清貸款再買新房。一位銀行個貸經(jīng)理說。 薛飛

新政解讀：

既利于惠民生也利于穩(wěn)增長

“中央經(jīng)濟(jì)工作會議確定的今年經(jīng)濟(jì)工作的五大任務(wù)之一就是房地產(chǎn)去庫存。此時下調(diào)非限購城市房貸首付比例，不僅及時而且必要，對惠民生和穩(wěn)增長具有雙重作用。 ”中國民生銀行首席研究員溫彬說。

此前，央行、銀監(jiān)會2015年兩次下調(diào)了房貸最低首付比例。業(yè)內(nèi)人士指出，之前較高的首付比例主要是適應(yīng)那時控制房價過快上漲的需要。隨著房地產(chǎn)市場進(jìn)入調(diào)整期，區(qū)域分化有所加劇，一些政策已不適應(yīng)形勢發(fā)展需要，及時調(diào)整是必然的。

溫彬分析指出，自去年以來，政府先后出臺了一系列穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的政策措施，房地產(chǎn)交易趨于活躍，但三、四線城市房價繼續(xù)低迷，去庫存壓力依然較大。而隨著居民收入水平的提高和城市化進(jìn)程加快，居民住房剛性需求和改善性需求旺盛。針對非“限購”城市降低住房貸款首付比例，既有利于改善居民住房條件，也有利于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

“通過降低首付比例，可以促使?jié)撛谛枨筠D(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)需求，房地產(chǎn)對經(jīng)濟(jì)上下游的拉動作用還是比較大的。而且房貸一直都是資產(chǎn)質(zhì)量較好的信貸業(yè)務(wù)，銀行也比較有積極性。 ”中央財(cái)經(jīng)大學(xué)中國銀行業(yè)研究中心主任郭田勇認(rèn)為。

目前我國處于城鎮(zhèn)化快速發(fā)展期，新增城鎮(zhèn)人口將會帶來大量住房需求，尤其是農(nóng)民工等新市民的購房潛在需求較大。在非限購城市特別是三四線城市進(jìn)一步降低房貸首付比例，有利于加速農(nóng)民工市民化，既有利于惠及民生，也有利于穩(wěn)增長大局。

值得注意的是，通知提出，按照“分類指導(dǎo)，因地施策”的原則，指導(dǎo)各省級市場利率定價自律機(jī)制結(jié)合當(dāng)?shù)夭煌鞘袑?shí)際情況，自主確定轄區(qū)內(nèi)商業(yè)性個人住房貸款的最低首付款比例。

中國銀行國際金融研究所副所長宗良表示，當(dāng)前房地產(chǎn)市場出現(xiàn)較大分化，巨大的差異導(dǎo)致不同省市面臨的具體情況不同。房地產(chǎn)政策長效機(jī)制需要從各地實(shí)際出發(fā)，因地制宜制定住房信貸政策。讓非限購城市可根據(jù)自身情況向下浮動，給各地留下了政策空間。

專家分析：

大大降低百姓購房成本

專家認(rèn)為，“去庫存”作為今年樓市首要任務(wù)，非“限購”城市購買首套房首付兩成的信貸政策，將大大降低當(dāng)?shù)乩习傩盏馁彿砍杀荆珖鴺鞘?ldquo;去庫存”迎來實(shí)質(zhì)性利好。

剛過去的2015年，全國樓市冷熱不均、分化嚴(yán)重。一線城市和部分熱點(diǎn)二線城市的樓市成交活躍，價格漲幅明顯，其余二線城市保持平穩(wěn)。而大部分三線城市仍然處于庫存逐步消化階段，樓市成交疲軟，但出現(xiàn)了復(fù)蘇勢頭。

“對首套房尤其普通住房首套房的房貸首付比下調(diào)是應(yīng)該的，是保護(hù)合理住房需求的要求。 ”上海財(cái)經(jīng)大學(xué)不動產(chǎn)研究所所長陳杰教授認(rèn)為，當(dāng)前經(jīng)濟(jì)增長下行壓力大，企業(yè)貸款難發(fā)，而房貸是銀行和購房者雙方都有此類需求，首付兩成對銀行而言風(fēng)險防范余地足夠，甚至還有下調(diào)空間。

易居研究院副院長楊紅旭表示，非“限購”城市商業(yè)貸款購房首付門檻降低，有利于剛需和改善性需求入市，尤其是對于那些收入不低，但積蓄不多的年輕人而言，可謂是“及時雨”。因此，這一政策將刺激普通住宅消費(fèi)需求。

從2015年部分城市成交情況來看，西安、成都、重慶、長沙、沈陽等二線城市2015年住宅銷售套總價均值在60萬元-70萬元之間，此次首付比例調(diào)整后，這些城市僅需不足15萬元即可繳納首付款購房，而對大部分三四線城市來說，首付費(fèi)用甚至更低，基本在普通居民的購買力范圍之內(nèi)。

中國指數(shù)研究院副院長陳晟表示，目前庫存壓力較大的二三四線城市，僅依靠當(dāng)?shù)厥忻褚呀?jīng)趨于飽和的需求來拉動消費(fèi)并不現(xiàn)實(shí)，此次政策的更大效果在于進(jìn)一步為當(dāng)?shù)貪撛诘耐鈦磙r(nóng)民工、大學(xué)生等新市民階層提供樓市消費(fèi)的可能，更好地實(shí)現(xiàn)去庫存與城鎮(zhèn)化的二合一效果。

而廈門、杭州、南京、蘇州及天津等熱點(diǎn)二線城市2015年住宅成交套總價均值都在130萬元以上，據(jù)此金額來算，其首付金額下降最多，其中廈門首套房首付下降12萬元，杭州、南京、寧波等城市首套房首付也下調(diào)近10萬元。

據(jù)陳晟分析，此輪信貸政策調(diào)整后，或?qū)⒏蠓冉档蜔狳c(diǎn)二線城市的首付金額，特別是其二套房購置的首付壓力，鼓勵更多的改善型需求加足利用信貸杠桿比例，推動當(dāng)?shù)刂懈叨烁纳剖袌龅某掷m(xù)釋放。

易居研究院副院長楊紅旭表示，這一政策，是中央支持自住需求，化解房地產(chǎn)庫存方針的具體落實(shí)，有助于剛需和首次改善需求的釋放，未來還會有其他寬松政策出臺，進(jìn)一步促進(jìn)樓市復(fù)蘇。 2016年，全國樓市將繼續(xù)回暖。

政策影響：

降“門檻”主要影響二線城市

新華社北京2月2日電 房貸首付款比例的再次下調(diào)，勢必會加速一部分剛需群體入市。但分析人士指出，首付款比例降低了買房的“門檻”，但購房者貸款的還款壓力并未減輕。而三四線城市由于銀行房貸謹(jǐn)慎等因素，預(yù)計(jì)下浮可能性較小，政策將主要影響二線城市。

專家指出，無論是商貸還是公積金貸款，首付款比例兩年間的持續(xù)下調(diào)，意在降低購房“門檻”，刺激房地產(chǎn)市場持續(xù)復(fù)蘇。此次首付款比例下調(diào)的范圍依然限定在非限購城市，這意味著執(zhí)行限購的城市北上廣深等一線城市不受該政策的影響。

“由于目前全國市場分化明顯，預(yù)計(jì)各地對這一政策的執(zhí)行力度將不相同。 ”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉說，預(yù)計(jì)積極響應(yīng)的主要是二線城市。三四線城市的銀行放貸謹(jǐn)慎，執(zhí)行的可能性并不大。

“2015年第四季度以來，中國住宅市場成交明顯上漲，市場成交水平處于高位，成交量整體回暖帶動全國房價呈現(xiàn)上漲走勢，樓市出現(xiàn)了暖冬。特別是一二線城市總體上行趨勢明顯。 ”張大偉說。

“新政策實(shí)際影響有待市場觀察，由于僅降低首付款比例，對于購房者的還款壓力并未減輕。 ”張大偉說，一線城市限購，不執(zhí)行新首付政策，但對心理預(yù)期影響較大。二線城市將是新政策主要影響區(qū)域。預(yù)計(jì)后續(xù)各省都將針對房地產(chǎn)庫存出臺不同力度的政策。 2014年9月以來房貸首付比例四次變動

●2014年9月出臺“9·30新政策”，對擁有一套住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房，執(zhí)行首套房貸款政策。

●2015年3月出臺“3·30新政策”，對擁有一套住房且相應(yīng)購房貸款未結(jié)清的家庭，為改善居住條件再次申請商業(yè)性個人住房貸款購買普通自住房，最低首付比例調(diào)整為不低于40%。

●2015年8月，三部委聯(lián)合發(fā)文，再次降低公積金貸款門檻：對擁有一套住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請住房公積金貸款購買住房的，最低首付款比例由30%降低至20%。

●2015年9月，央行和銀監(jiān)會下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步完善差別化住房信貸政策有關(guān)問題的通知》稱，在不實(shí)施“限購”措施的城市，對居民家庭首次購買普通住房的商業(yè)性個人住房貸款，最低首付款比例調(diào)整為不低于25%。