國(guó)慶黃金周歷來(lái)不是樓市成交高峰，但央行、銀監(jiān)會(huì)節(jié)前發(fā)布的“房貸新政”，讓不少人增加了“度假”新項(xiàng)目——“看房”。“本來(lái)打算和家人朋友組個(gè)‘自駕游團(tuán)’，結(jié)果成了‘看房團(tuán)’，一天就看了5套房。”杭州市民孔先生說(shuō)。據(jù)透明售房市場(chǎng)研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，黃金周杭州市區(qū)共簽約新房804套，為近四年來(lái)同期最高。

　　作為二線城市的山東省會(huì)濟(jì)南，在國(guó)慶結(jié)束后的10月8日和9日，商品房成交套數(shù)分別為241套和224套，呈現(xiàn)出回升的態(tài)勢(shì)。

　　除了實(shí)際成交略微回升，樓盤(pán)來(lái)訪量明顯增加更顯出房貸新政帶來(lái)的變化。呼和浩特是全國(guó)首個(gè)公開(kāi)取消限購(gòu)的省會(huì)城市，雖然9月29日至10月5日該市城區(qū)網(wǎng)簽成交一手商品房只有141套，但與平淡成交相對(duì)的是售樓部人頭攢動(dòng)。南寧中海地產(chǎn)營(yíng)銷總監(jiān)楊海峰也介紹，恒大集團(tuán)在南寧開(kāi)發(fā)的恒大綠洲樓盤(pán)，10月7日開(kāi)盤(pán)的兩個(gè)小時(shí)內(nèi)銷售額達(dá)到8億元。

　　在杭州、濟(jì)南、武漢、南京、成都等多地，受“房貸新政”影響，黃金周看房者都有明顯增多，有樓盤(pán)的銷售經(jīng)理說(shuō)，“許久沒(méi)見(jiàn)到這樣熱鬧的場(chǎng)面了”、消費(fèi)者的信心明顯得到提升”。“

　　政策“見(jiàn)底”， “筑底”?樓市

　　盡管各銀行有關(guān)“房貸新政”的具體細(xì)則仍待出臺(tái)，但多數(shù)開(kāi)發(fā)商、購(gòu)房者認(rèn)為，當(dāng)前樓市提振政策已經(jīng)“見(jiàn)底”，房?jī)r(jià)、成交也很可能逐步“止跌企穩(wěn)”。但也有人認(rèn)為，“利好出盡是利空”，如果“房貸新政”打折，樓市頹勢(shì)或?qū)⒊掷m(xù)。

　　記者走訪杭州、濟(jì)南等地的多個(gè)樓盤(pán)發(fā)現(xiàn)，各樓盤(pán)此前的優(yōu)惠措施基本沒(méi)變，但購(gòu)房者的議價(jià)空間逐漸收窄，加之來(lái)訪、認(rèn)籌增多，開(kāi)發(fā)商“腰桿硬了”。“上半年最困難的時(shí)候都過(guò)來(lái)了，現(xiàn)在的政策利好樓市，開(kāi)發(fā)商怎么還會(huì)推出新的優(yōu)惠措施?”杭州某樓盤(pán)的營(yíng)銷負(fù)責(zé)人李一聞?wù)f。

　　山東大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任李鐵崗教授認(rèn)為，此次央行、銀監(jiān)會(huì)限貸政策松綁，對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)有一定的利好作用，但目前整體資金面還比較緊張，金融機(jī)構(gòu)出于對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的管控，加之臨近年底，各家銀行相對(duì)都比較謹(jǐn)慎，是否會(huì)很快跟進(jìn)并調(diào)整各自的具體信貸政策還存在未知。

　　西南財(cái)經(jīng)大學(xué)中國(guó)家庭金融調(diào)查與研究中心主任甘犁也表示，根據(jù)中國(guó)家庭金融調(diào)查的數(shù)據(jù)靜態(tài)估算，央行房貸新政策在短期將刺激大約550萬(wàn)套住房需求提前釋放。但對(duì)于城鎮(zhèn)現(xiàn)有的約5000萬(wàn)套空置房和約400萬(wàn)套待售房，實(shí)屬杯水車薪。他認(rèn)為，新政是否真正能起到作用，核心在于市場(chǎng)對(duì)房?jī)r(jià)的預(yù)期是否會(huì)因此而改變。

　　“銀十”或成樓市調(diào)整“緩沖期”

　　“房貸新政”的具體細(xì)則、成色幾何，“銀十”或?qū)⒅饾u明朗，樓市也將迎來(lái)一個(gè)長(zhǎng)周期調(diào)控的“緩沖期”。“房貸新政”是“大禮包”，還是噱頭?這將決定“緩沖期”之后的樓市走向。

　　合富輝煌(中國(guó))山東分公司市場(chǎng)研究總監(jiān)許傳明說(shuō)，松綁限貸政策主要針對(duì)改善型購(gòu)房需求，各家銀行房貸實(shí)質(zhì)性松綁的政策力度將決定未來(lái)樓市成交的活躍度，目前業(yè)內(nèi)也都處于觀望期。“等細(xì)則”已成目前全社會(huì)對(duì)樓市最熱切的期待。分析人士指出，如果房貸利率有85折或者更低的折扣，樓市成交將穩(wěn)步回升，如果利率折扣較少，購(gòu)房者也許會(huì)期待更大幅度的“救市”政策，就會(huì)觀望、等待拉低成交。因此，“房貸新政”的具體落實(shí)將對(duì)后續(xù)樓市走向產(chǎn)生重要影響。“當(dāng)前樓市的政策導(dǎo)向由限制轉(zhuǎn)向逐漸放松，限購(gòu)與限貸逐步放寬，其他限制政策整體趨緩。”廣發(fā)證券研究員樂(lè)加棟說(shuō)。在此情況下，市場(chǎng)將成為左右樓市的主要力量，“房貸新政”中的首付比例、利率水平將由商業(yè)銀行自主決定，究竟“給不給力”，且看銀行“臉色”。

　　受“限購(gòu)”解

　　除和信貸放松政策雙重影響，各“解限”城市成交略有回升，買賣雙方的預(yù)期、心態(tài)正在發(fā)生變化。專業(yè)人士表示，隨著此次樓市調(diào)控政策“見(jiàn)底”，此前持續(xù)“向下”的樓市或?qū)⑦M(jìn)入“緩沖期”。

　　房貸新政攪動(dòng)限購(gòu)城市四季度樓市會(huì)否回暖?

　　對(duì)于嚴(yán)格執(zhí)行“限購(gòu)”的北上廣深和三亞來(lái)說(shuō)，“銀十”前半段房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍度因9月30日央行調(diào)整“限貸”政策而升溫不少。業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，信貸政策松動(dòng)所帶來(lái)的效應(yīng)雖有所顯現(xiàn)，但是否能帶動(dòng)成交量大增，仍要看銀行的執(zhí)行力度，這一效果將在四季度逐步釋放。

　　新政攪動(dòng)“冷”市場(chǎng)

　　據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，“十一”長(zhǎng)假期間，雖然北京市商品房網(wǎng)簽量同比下降超過(guò)30%，但日均新增客源量較9月份增加25.3%。上海易居研究院數(shù)據(jù)顯示，10月1日~10日，上海新建商品住宅成交量為8.4萬(wàn)平方米，同比減少了22.%，但明顯小于前三季度成交量同比下滑32.2%的跌幅。記者走訪上海多家中介門店發(fā)現(xiàn)，受松綁房貸政策的影響，國(guó)慶小長(zhǎng)假期間，大部分門店來(lái)客量不減反增。

　　同樣，新政對(duì)廣州和深圳樓市的刺激作用也有顯現(xiàn)。根據(jù)廣深一些標(biāo)桿房企的反饋和記者的現(xiàn)場(chǎng)走訪，黃金周期間廣東樓市明顯回暖，特別是均價(jià)較低的遠(yuǎn)郊盤(pán)，成交明顯放大。以深圳為例，“十一”期間多數(shù)樓盤(pán)的到訪客戶量明顯增加，開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目的成交也都有所提高。

　　市場(chǎng)回暖應(yīng)是情理之中

　　中國(guó)房地產(chǎn)信息集團(tuán)研究中心認(rèn)為，調(diào)整“限貸”政策，救市力度遠(yuǎn)超市場(chǎng)預(yù)期，市場(chǎng)活躍度有提升也在情理之中。首先，“限貸”松綁，改善型需求尤其是首次改善型需求的首付壓力降低，積壓數(shù)年的大量二套改善性需求開(kāi)始陸續(xù)釋放;其次，一些房地產(chǎn)企業(yè)因利好政策也開(kāi)始跟風(fēng)漲價(jià)，“買漲不買跌”的心態(tài)促使一部分觀望情緒濃厚的購(gòu)房者開(kāi)始敲定交易。

　　鏈家地產(chǎn)數(shù)據(jù)，“十一”期間，北京市新增需求供應(yīng)比為9.3，較9月份上漲了將近50%。鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部張旭認(rèn)為，信貸政策落地后，預(yù)計(jì)將有一批改善性客戶借此入市。市場(chǎng)需求量持續(xù)上升，10月份市場(chǎng)或?qū)⒃?月份的基礎(chǔ)上進(jìn)一步好轉(zhuǎn)。

　　西南財(cái)經(jīng)大學(xué)中國(guó)家庭金融調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)城鎮(zhèn)地區(qū)，68.9%的家庭擁有一套住房。在這些家庭中，有19.7%沒(méi)有負(fù)債，并計(jì)劃在未來(lái)五年購(gòu)房。限貸松綁將直接刺激這部分已有的住房需求提前釋放。據(jù)其估算，限貸政策的放松或?qū)⒅苯哟碳と珖?guó)550萬(wàn)套住房需求的釋放，其中，一線城市釋放的住房需求約為50萬(wàn)套。

　　回穩(wěn)趨勢(shì)已經(jīng)確立

　　中房信研究中心副總經(jīng)理林波認(rèn)為，目前市場(chǎng)筑底回穩(wěn)趨勢(shì)已經(jīng)確立，受限貸放松政策的積極影響，真正有意向購(gòu)房群體將重樹(shù)信心，特別對(duì)于改善型需求而言無(wú)疑是重大利好，預(yù)計(jì)四季度這部分大量積壓的需求會(huì)陸續(xù)釋放。

　　市場(chǎng)分析人士表示，新政的執(zhí)行效果還需時(shí)日，但可以肯定的是，此后市場(chǎng)將出現(xiàn)深度轉(zhuǎn)變，不僅僅是成交量會(huì)得以提升，更重要的是價(jià)格將很可能出現(xiàn)轉(zhuǎn)折。宋丁說(shuō)，新政的首要作用是止跌，促使成交回升。而價(jià)格的回升一般會(huì)滯后于成交的回升，預(yù)計(jì)四季度房?jī)r(jià)將保持平穩(wěn)。