青島市工商聯(lián)房地產(chǎn)行業(yè)聯(lián)盟秘書長(zhǎng) 龍江

《青島日?qǐng)?bào)》房地產(chǎn)部記者 綦峰巖

大規(guī)模舊城改造以及大青島計(jì)劃帶來(lái)大量土地供應(yīng) 數(shù)十萬(wàn)套庫(kù)存是樓市面臨最大問(wèn)題

2014《家天下》記者天下行

青島，一直以來(lái)都以其“紅瓦綠樹(shù)、碧海藍(lán)天”的帆都風(fēng)光聞名于世，其知名度甚至還超過(guò)山東的省會(huì)城市濟(jì)南，就連其樓價(jià)也超過(guò)濟(jì)南不少。作為中國(guó)著名的旅游度假城市，這里曾經(jīng)活躍著外地置業(yè)者，在青島買房度假一度是外地人眼中的生活時(shí)尚。作為山東“唯二”的執(zhí)行過(guò)限購(gòu)的城市之一，青島限購(gòu)政策取消也是走在全國(guó)前列的，在限購(gòu)政策取消后的一個(gè)月左右，記者探訪青島樓市，發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)并未表現(xiàn)得很熱情，在淡定的氣氛中成交略有回暖，但即使加上新近出臺(tái)的限貸政策放松，業(yè)內(nèi)人士也認(rèn)為，因?yàn)橛芯薮蟮膸?kù)存壓力，青島樓市仍未迎來(lái)可以樂(lè)觀的局勢(shì)。

文/圖：記者 劉麗琴

與不少城市相比，青島取消限購(gòu)政策顯然更加謹(jǐn)慎小心，從8月1日部分放開(kāi)限購(gòu)到9月1日全部放開(kāi)，青島用了一個(gè)月的“測(cè)試”時(shí)間。這樣緩步開(kāi)放的節(jié)奏，在各地松綁頻發(fā)如浪潮襲來(lái)的大環(huán)境下，顯得小心而穩(wěn)妥。不激進(jìn)，不落后，恰當(dāng)?shù)卣{(diào)節(jié)了目前青島房地產(chǎn)市場(chǎng)存量大、去化慢的尷尬。與政策的小心翼翼相對(duì)應(yīng)的是，樓市的反應(yīng)也是不溫不火。

豪宅盤“寵辱不驚”

作為市中心區(qū)的豪宅盤中海紫御觀邸的銷售人員，碰到限購(gòu)限貸取消的大利好，小高卻顯得非常淡定，樓盤目前在消化項(xiàng)目的收官產(chǎn)品，基本是215~300平方米的大戶型單位，這個(gè)青島曾經(jīng)的單價(jià)地王項(xiàng)目現(xiàn)在入市起步價(jià)在400萬(wàn)元以上，2011年項(xiàng)目開(kāi)盤時(shí)正遇上限購(gòu)政策，但這并不妨礙項(xiàng)目的銷售，2012年單價(jià)最高達(dá)到2.6萬(wàn)元/m2，目前均價(jià)在2萬(wàn)元/m2左右。經(jīng)歷過(guò)限購(gòu)到限購(gòu)取消，小高覺(jué)得，政策對(duì)買家的影響并不如想象中的大，這里的買家基本都是改善型置業(yè)，有各種方式解決購(gòu)房名額的問(wèn)題，而且選擇一次性付款的也比較多。

作為城內(nèi)身價(jià)最高的海景豪宅，近期大部分項(xiàng)目的銷售狀態(tài)依然不見(jiàn)太大起色。三面環(huán)山，一面望海的海信依云小鎮(zhèn)是記者見(jiàn)到的人氣最旺的海景豪宅盤了。記者到達(dá)項(xiàng)目時(shí)，項(xiàng)目的銷售人員正忙著CALL客和帶客參觀，因?yàn)閯倓偼瞥鲆慌鷥?yōu)惠單位，加上限購(gòu)取消的利好，銷售人員們正在大力游說(shuō)手中的客源過(guò)來(lái)看樓，對(duì)于記者這樣的“踩盤客”實(shí)在無(wú)暇顧及。據(jù)悉，項(xiàng)目7月成交20套左右，而8月成交則有50多套了，從這個(gè)數(shù)據(jù)來(lái)看，限購(gòu)取消后效果明顯，可以用“成交翻番”來(lái)形容，而9月開(kāi)始人氣一直在上漲，成交也在攀升，但項(xiàng)目依然在不斷推出優(yōu)惠折扣，雖然均價(jià)在20000元/m2以上，但價(jià)格在15000元/m2左右的單位也不少。

與依云小鎮(zhèn)有點(diǎn)忙碌的景象相比，定位更高端更豪、離海更近的海信天悅，基本可以用門可羅雀來(lái)形容了。海信天悅是海信地產(chǎn)2011年推出的高端產(chǎn)品，位于海景資源最好的東海路，周邊臨海的地塊都是早年海信地產(chǎn)拿的，作為本土成長(zhǎng)起來(lái)的發(fā)展商，在獲得土地資源方面自然有先天的優(yōu)勢(shì)。這個(gè)高端海景豪宅可算是青島樓價(jià)最高的樓盤之一，均價(jià)在50000元/m2左右，小高層價(jià)格約3.5萬(wàn)元/m2，目前在售的以180平方米以上的大戶型為主，項(xiàng)目銷售人員表示，因?yàn)槿胧虚T檻相當(dāng)高，限購(gòu)取消前后項(xiàng)目的銷售和人氣變化不明顯。

“剛需”盤供需兩旺

與豪宅盤的寵辱不驚相比，“剛需”盤就活躍多了，位于李滄區(qū)的中海國(guó)際社區(qū)目前均價(jià)在1萬(wàn)元/m2左右，以兩房和三房為主。項(xiàng)目負(fù)責(zé)人告訴記者，從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看，今年1~7月成交量同比去年下跌了30%，而1~8月同比則減少了20%，可見(jiàn)自限購(gòu)取消后，8月成交量增長(zhǎng)了約10%。同一區(qū)域的保利茉莉公館近期成交量也上升不少，記者在現(xiàn)場(chǎng)見(jiàn)到，因是周末搞促銷，現(xiàn)場(chǎng)人氣很旺，看樓客以年輕夫婦居多，項(xiàng)目也是以85~130平方米的“剛需”和“首改”產(chǎn)品為主，目前均價(jià)在10000元/m2左右。據(jù)項(xiàng)目銷售負(fù)責(zé)人介紹，項(xiàng)目以本地客源為主，60%是周邊客戶，很多是首次置業(yè)者，因此受限購(gòu)影響不算大，不過(guò)限購(gòu)取消對(duì)市場(chǎng)的提振作用還是在樓盤有所體現(xiàn)，8月最后一周成交量增長(zhǎng)了約20%。而相距不遠(yuǎn)的保利葉公館10月正要推出新一期產(chǎn)品，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人表示，限購(gòu)取消后來(lái)訪量確實(shí)日漸增多，而且大家有對(duì)樓市回暖的預(yù)期，因此對(duì)價(jià)格的接受程度也有所提高。

成交沖高后續(xù)乏力

根據(jù)青島網(wǎng)上房地產(chǎn)監(jiān)測(cè)的最新數(shù)據(jù)顯示，青島市部分放開(kāi)限購(gòu)的8月，青島市新建商品房共成交10545套，總成交面積105.38萬(wàn)平方米。這是青島自今年以來(lái)新房成交量首次超過(guò)萬(wàn)套關(guān)口，也是新房成交面積首次突破百萬(wàn)平方米。

而在青島全面取消限購(gòu)的9月，青島新建商品房共成交10469套，雖然較8月略降，但仍是年內(nèi)月成交量第二高。其中，受惠于限購(gòu)取消，低價(jià)跑量樓盤集中的西海岸新區(qū)以2444套的成交量，排在全市新建商品住宅成交量的榜首。

限貸松綁后的10月，青島新建商品房共成交9969套，環(huán)比9月小幅下跌5%，而去年同期，新房成交量14613套，新建住宅成交量13108套，當(dāng)時(shí)是青島樓市歷史上成交量最高的一個(gè)“銀十”。新建商品房成交量在10月再度跌到萬(wàn)套以下，也說(shuō)明，即使限購(gòu)取消，限貸放松，讓樓市釋放了一批購(gòu)買力，但沖高后續(xù)乏力。

買房故事

海景房，每個(gè)青島人心中的夢(mèng)

青島的房地產(chǎn)發(fā)展軌跡與其得天獨(dú)厚的海景資源息息相關(guān)。市區(qū)靠海邊的一線海景房賣完了?那就向內(nèi)推進(jìn)發(fā)展二線、三線海景房!市區(qū)內(nèi)的海景資源開(kāi)發(fā)殆盡?那就去“更遙遠(yuǎn)”的西海岸開(kāi)發(fā)海景房!

可以說(shuō)，海景房，是不少青島人心中的夢(mèng)。從事律師工作的趙先生很慶幸自己早早買了房，而且是一步到位買了套大戶型，他在2008年在嶗山區(qū)買了套海景復(fù)式單位，單價(jià)不到8000元/m2，總價(jià)160多萬(wàn)元，而現(xiàn)在這樣的房子單價(jià)至少超過(guò)3.5萬(wàn)元/m2，總價(jià)要七八百萬(wàn)元。“樓價(jià)漲得挺快的，現(xiàn)在我是買不起這樣的房了。”所以趙先生又去海南買了套海景房。

手里有點(diǎn)閑錢的劉女士最近買了套小戶型海景房。“今年西海岸新區(qū)獲批后，我就十分看好這個(gè)區(qū)域的發(fā)展，那邊不少樓盤房?jī)r(jià)本身不高，現(xiàn)在買比較劃算。”而程小姐則放棄了購(gòu)買海景房的計(jì)劃，考慮在未來(lái)有地鐵的李滄區(qū)附近買套房子。她的工作單位在擁有海景資源的市南區(qū)，但“單位附近的樓盤價(jià)格都超過(guò)2萬(wàn)元/m2”。

政策回顧

2011年1月30日

青島開(kāi)始實(shí)施限購(gòu)政策：在青島市轄7區(qū)實(shí)行住房限購(gòu)措施，對(duì)已有1套住房的本市戶籍居民家庭、能夠提供本市一年以上納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本市戶籍居民家庭，限購(gòu)1套住房(含新建商品住房和二手房)。

2014年8月1日

青島限購(gòu)局部松綁，黃島、城陽(yáng)區(qū)全面放開(kāi)限購(gòu)，市內(nèi)三區(qū)(市南區(qū)、市北區(qū)、李滄區(qū))、嶗山區(qū)144平方米以上新房、二手放開(kāi)限購(gòu)。

2014年9月1日

青島全面取消限購(gòu)。舊城改造“釋放”大量供地，數(shù)十萬(wàn)套庫(kù)存“壓力山大”。

青島房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士明確表示，以當(dāng)下青島樓市的供需情況和市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，限購(gòu)松綁對(duì)于青島房地產(chǎn)的整體帶動(dòng)作用有限。

如果僅從數(shù)據(jù)上來(lái)看，2011年受限購(gòu)令影響，需求難以入市，成交量確實(shí)驟降，但2012年就開(kāi)始回升，2013年更是增幅明顯，這三年半的成交量變化已經(jīng)證明，限購(gòu)與否并不是導(dǎo)致市場(chǎng)轉(zhuǎn)變的主要因素。青島限購(gòu)松綁，未必能讓目前低迷中的樓市快速逆轉(zhuǎn)，而限貸放松助力會(huì)更大，但仍要看執(zhí)行的力度，因?yàn)榍鄭u的庫(kù)存壓力之大前所未有，快速跑量仍然是下半年的主旋律。

青島市工商聯(lián)房地產(chǎn)行業(yè)聯(lián)盟秘書長(zhǎng)龍江接受記者采訪時(shí)表示，要了解解限對(duì)青島樓市的影響，必須對(duì)整個(gè)青島樓市的發(fā)展歷程有個(gè)大致的了解：2008年以前，青島樓市的供應(yīng)量是嚴(yán)重不足的，每年樓市成交量不到5萬(wàn)套;2008年以來(lái)青島大規(guī)模啟動(dòng)舊城改造，改造棚戶區(qū)、搬遷舊廠房、工業(yè)用地轉(zhuǎn)為開(kāi)發(fā)用地，因此2008年~2011年，青島土地供應(yīng)放量，樓市供應(yīng)也放量，導(dǎo)致成交量逐步攀升直至超過(guò)年成交量過(guò)10萬(wàn)套，從2010年~2013年的成交套數(shù)來(lái)看，分別是100295、86997、94764、119852套，限購(gòu)令出臺(tái)確實(shí)對(duì)樓市快速上漲的趨勢(shì)有一定緩阻作用，2011年成交量立即下降，但樓市上行發(fā)展的勢(shì)頭仍然不變。

然而，與此同時(shí)，供應(yīng)量也在以更快的速度增長(zhǎng)，2011年大約庫(kù)存量在10萬(wàn)套左右，2013年就達(dá)到了20萬(wàn)套左右。根據(jù)去年青島統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，在建工程量有5000多萬(wàn)平方米，至少還有50萬(wàn)套左右的供應(yīng)量會(huì)上市，可以說(shuō)，青島樓市的庫(kù)存壓力將會(huì)前所未有的高。在這樣的壓力下，限購(gòu)、限貸取消，就算成交會(huì)放量增長(zhǎng)，樓價(jià)上漲也會(huì)很困難。

房?jī)r(jià)點(diǎn)評(píng)網(wǎng)青島高級(jí)分析師張斌也表示，目前青島市場(chǎng)的主要問(wèn)題就是庫(kù)存較高，主城區(qū)供求比例尚可，庫(kù)存主要集中在規(guī)劃新城區(qū)域。東西北三個(gè)方向在同時(shí)拓展新城，但是因?yàn)楹暧^經(jīng)濟(jì)環(huán)境和配套跟進(jìn)等問(wèn)題，造成大量的新增庫(kù)存。

青島限購(gòu)啟示錄

房地產(chǎn)不可能無(wú)限

“透支”城市大發(fā)展利好

青島房地產(chǎn)的快速發(fā)展是因?yàn)檎s上城市大發(fā)展的狀態(tài)和階段，因此，即使限購(gòu)令出臺(tái)，也不能阻止其上行的腳步，而供求關(guān)系狀態(tài)的變化會(huì)讓市場(chǎng)自然調(diào)節(jié)，即使限購(gòu)取消，市場(chǎng)也難以迅速有起色。由此可見(jiàn)，人為干預(yù)的效果有限，還可能帶來(lái)各種難以預(yù)料的副作用，不如遵循市場(chǎng)發(fā)展的規(guī)律，讓供求關(guān)系自然調(diào)節(jié)。

記者在采訪中見(jiàn)到，青島正處于城市改造和快速擴(kuò)容的階段，隨處可見(jiàn)的是火熱建設(shè)中的新開(kāi)發(fā)樓盤，尤其是在舊村改造的區(qū)域內(nèi)，大規(guī)模的樓盤比比皆是，而在城市中心區(qū)，老舊的街道和房屋正在等待煥發(fā)新的光彩，擁堵的交通，的士司機(jī)千篇一律的抱怨，都顯示出這個(gè)城市在經(jīng)歷著新舊交替，擴(kuò)容發(fā)展的陣痛，就像全國(guó)很多城市一樣，青島也有一個(gè)前景無(wú)限的宏圖大志規(guī)劃目標(biāo)，按照《山東半島城市群總體規(guī)劃》，山東將建設(shè)濟(jì)南、青島兩個(gè)超大城市，2020年人口將達(dá)到800萬(wàn)和1200萬(wàn)人。而青島、黃島、紅島三城一體聯(lián)動(dòng)發(fā)展的大青島計(jì)劃正在日益清晰浮現(xiàn)。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這樣宏大的發(fā)展計(jì)劃沒(méi)有50年都難以形成一個(gè)框架，但人們對(duì)于前景規(guī)劃的向往總是要先于實(shí)際發(fā)展的腳步，表現(xiàn)之一就是越炒越熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)。從城市快速發(fā)展、房產(chǎn)價(jià)格迅速飆升的狀態(tài)下，嘗到了資產(chǎn)增值甜頭的人們食髓知味，總是以無(wú)比的熱情投入到有前景的區(qū)域，比如有新區(qū)規(guī)劃利好的西海岸，目前正成為青島成交量最大的區(qū)域，在限購(gòu)取消后就脫穎而出。事實(shí)上，西海岸新區(qū)由于庫(kù)存壓力比較大，近期以來(lái)，低價(jià)跑量的情況比較明顯。克而瑞數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，9月份，西海岸新區(qū)新建商品住宅每平方米的成交均價(jià)為7138元/m2，較8月份的7838元/m2，降了整整700元/m2。

應(yīng)該說(shuō)，城市快速發(fā)展之下，房地產(chǎn)市場(chǎng)因此受益，同時(shí)，房地產(chǎn)的發(fā)展對(duì)城市發(fā)展的重要性也是不容回避的問(wèn)題，即使從中國(guó)經(jīng)濟(jì)整體來(lái)看，房地產(chǎn)行業(yè)依舊在中國(guó)經(jīng)濟(jì)中占有重要的地位，短時(shí)間內(nèi)無(wú)法改變，當(dāng)站在總體經(jīng)濟(jì)上看房地產(chǎn)行業(yè)的時(shí)候，就會(huì)理解中央和地方政府的政策。

對(duì)于限購(gòu)政策，有業(yè)內(nèi)人士直言這是房地產(chǎn)發(fā)展史上的一個(gè)“怪胎”，通過(guò)限制的手段來(lái)彌補(bǔ)政策的疏漏。但是隨著限購(gòu)松綁，市場(chǎng)又進(jìn)入了新的博弈狀態(tài)。今年青島松綁限購(gòu)以后，購(gòu)房者的表現(xiàn)比過(guò)去任何時(shí)候都更加理性，除了心理因素以外，購(gòu)房需求和投資需求的減少也占了一部分原因。城市發(fā)展的利好透支不可能是無(wú)限度的，房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)往后走，會(huì)從以前的大起大落、一路高歌，逐步變?yōu)槠降?/p>

青島樓市松綁 上演“跑得快”

今年，青島的樓市持續(xù)低迷，購(gòu)房者觀望氣氛濃郁，這讓房企回籠資金完成年度任務(wù)指標(biāo)變得異常艱難。在經(jīng)過(guò)了大半年的成交低迷之后，青島樓市迎來(lái)了政策性松綁，8月1日，青島有條件放開(kāi)限購(gòu)，經(jīng)過(guò)一個(gè)月的運(yùn)行后，9月1日，全面放開(kāi)限購(gòu)，隨后，央行和銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布通知，家庭首套房貸款最低可執(zhí)行七折利率，雖然這一新政落實(shí)起來(lái)比較困難，但是卻對(duì)扭轉(zhuǎn)人們的市場(chǎng)預(yù)期有一定的作用。

可以說(shuō)，政策已經(jīng)達(dá)到空前利好，然而，房企的壓力卻絲毫沒(méi)有減少，為了盡快回籠資金，“以價(jià)換量”成為開(kāi)發(fā)商的主要策略，因此，“金九銀十”青島的房企之間上演“跑得快”游戲，低開(kāi)、降價(jià)、大贈(zèng)送，促銷手段花樣百出。

綜合青島的樓市來(lái)看，基本上是一線房企在“領(lǐng)跌”，在放開(kāi)限購(gòu)的西海岸板塊，萬(wàn)達(dá)釋放出了“起價(jià)5700元/m2，均價(jià)6200元/m2”的消息，幾乎一夜之間刷爆了青島人的微信圈，萬(wàn)達(dá)的低價(jià)開(kāi)盤取得了勁銷1500套房子的好業(yè)績(jī)，也讓周邊的房企陷入了更加難賣的境地。從萬(wàn)達(dá)率先降價(jià)之后，青島各個(gè)板塊都冒起了價(jià)格戰(zhàn)的硝煙，在放開(kāi)限購(gòu)的城陽(yáng)區(qū)板塊，魯商·泰晤士小鎮(zhèn)以3900元/m2的消息再一次刷爆了微信圈。而在主城區(qū)新都心板塊，去年相鄰項(xiàng)目是14500元/m2，萬(wàn)科則打出了12345元/m2的價(jià)格，抓住了不少消費(fèi)者的眼球。在主城區(qū)老四方板塊，秀蘭·禧悅都項(xiàng)目則以8500元/m2的價(jià)格開(kāi)始蓄客，直接拉低了該區(qū)域均價(jià)兩千多元。另外，保利、華潤(rùn)、越秀等國(guó)內(nèi)知名房企也紛紛加入了降價(jià)大軍。

進(jìn)入第四季度，去庫(kù)存仍然是房企的頭等大事，因此“降價(jià)跑量”的銷售策略將持續(xù)進(jìn)行，當(dāng)然，政策的利好也給了開(kāi)發(fā)商不少信心，當(dāng)青島有幾家銀行宣布將執(zhí)行央行的房貸新政時(shí)，不少開(kāi)發(fā)商認(rèn)為樓市回暖的窗口也快要打開(kāi)了。