孫某花2500萬(wàn)元買(mǎi)房，卻被開(kāi)發(fā)商逾期交房長(zhǎng)達(dá)一年之久。因違約金問(wèn)題，雙方對(duì)簿公堂，最終法院判開(kāi)發(fā)商支付百萬(wàn)余元違約金給孫某。

實(shí)踐中，因開(kāi)發(fā)商逾期交房而產(chǎn)生的糾紛數(shù)量眾多。

之所以出現(xiàn)這種情況，與購(gòu)房者未仔細(xì)研讀合同的具體條款有關(guān)，一旦發(fā)生糾紛，購(gòu)房者才發(fā)現(xiàn)合同里還有著這么多貓膩，大呼上當(dāng)。

案件回放開(kāi)發(fā)商逾期交房賠付買(mǎi)主違約金

2010年5月18日，孫某與某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司簽訂《商品房預(yù)售合同》及相關(guān)附件。隨后，孫某支付了全部購(gòu)房款2500余萬(wàn)元。

根據(jù)合同約定，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)在2011年11月30日前交房。但直至2013年1月17日，開(kāi)發(fā)商才通知孫某辦理收房手續(xù)。

逾期交房長(zhǎng)達(dá)一年之久，雙方因違約金賠償問(wèn)題產(chǎn)生糾紛，孫某訴至法院，要求該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司支付逾期交房違約金273余萬(wàn)元。

一審法院審理認(rèn)為，雙方訂立的《商品房預(yù)售合同》合法有效，房地產(chǎn)公司未能按照合同約定的期限交付房屋，理應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

該房地產(chǎn)公司主張依據(jù)《補(bǔ)充協(xié)議》第8條計(jì)算違約金，但該條款屬于格式條款，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效。違約金的計(jì)算應(yīng)當(dāng)按照《商品房預(yù)售合同》第13條的約定計(jì)算，一審判決該公司以已付購(gòu)房款為基數(shù)，按照日萬(wàn)分之一的標(biāo)準(zhǔn)向?qū)O某支付逾期交房違約金。

一審判決后，該房地產(chǎn)公司不服，提起上訴，北京市一中院經(jīng)審理后認(rèn)為，一審法院認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，駁回了該房地產(chǎn)公司的上訴，維持原判。

法官說(shuō)法補(bǔ)充協(xié)議為格式條款法院認(rèn)定無(wú)效

本案的關(guān)鍵在于應(yīng)如何計(jì)算違約金數(shù)額，一中院民一庭法官朱文君表示，《商品房預(yù)售合同》第13條約定，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)按日支付全部購(gòu)房款萬(wàn)分之一的違約金，而雙方簽訂的《補(bǔ)充協(xié)議》第8條則約定，逾期交房違約金最高不超過(guò)全部購(gòu)房款的2%。

盡管雙方各自的主張均具有合同依據(jù)，究竟應(yīng)當(dāng)采用何種標(biāo)準(zhǔn)來(lái)計(jì)算違約金，還需要結(jié)合合同其他相關(guān)約定來(lái)認(rèn)定。《商品房預(yù)售合同》第22條約定，雙方可以簽訂補(bǔ)充協(xié)議，但是補(bǔ)充協(xié)議中含有不合理的減輕或免除出賣(mài)人責(zé)任或不合理的加重買(mǎi)受人責(zé)任、免除其主要權(quán)利的，仍以本合同為準(zhǔn)。

法院分析認(rèn)定，《補(bǔ)充協(xié)議》系開(kāi)發(fā)商事先擬定并提供，其內(nèi)容明顯減輕了開(kāi)發(fā)商的責(zé)任，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為格式條款。按照法律規(guī)定，格式條款無(wú)效。因此，應(yīng)適用《商品房預(yù)售合同》第13條約定的計(jì)算方法支付違約金，即110萬(wàn)元。

相對(duì)2500萬(wàn)房款百萬(wàn)違約金不高

開(kāi)發(fā)商認(rèn)為，按照《商品房預(yù)售合同》第13條約定的計(jì)算方法得出的110萬(wàn)元違約金數(shù)額過(guò)高。對(duì)此，法官表示，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)對(duì)違約金過(guò)高承擔(dān)舉證責(zé)任。

110萬(wàn)元的違約金數(shù)額看上去確實(shí)很高，但是判斷違約金高低應(yīng)當(dāng)綜合合同履行情況作出認(rèn)定：

(1)合同雙方的主體地位不同，案例中開(kāi)發(fā)商實(shí)際上處于締約優(yōu)勢(shì)地位，違約金條款是其提供的合同中約定的，作為買(mǎi)受人來(lái)說(shuō)無(wú)法就違約金標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)整。

(2)違約方的過(guò)錯(cuò)程度。逾期交房的責(zé)任完全在于開(kāi)發(fā)商，買(mǎi)受人沒(méi)有任何過(guò)錯(cuò)。

案例中，孫某在簽訂合同后即支付了全部購(gòu)房款2500余萬(wàn)元，然而開(kāi)發(fā)商卻逾期交房445天。孫某的損失是顯而易見(jiàn)的，即便按照收益最低的銀行存款利息計(jì)算，其損失也高達(dá)近100萬(wàn)元。

所以，按照合同約定的計(jì)算方法所得出的違約金數(shù)額并不存在過(guò)高的情形，開(kāi)發(fā)商要求對(duì)其進(jìn)行酌減沒(méi)有事實(shí)及法律依據(jù)。

小提醒簽合同謹(jǐn)防四“陷阱”

朱文君法官提醒，關(guān)于逾期交房問(wèn)題，購(gòu)房人在簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)應(yīng)當(dāng)注意下列問(wèn)題：

1、交付條件約定不明或者沒(méi)有按照約定條件交付。房屋交付在老百姓看來(lái)就是“交鑰匙”，但其實(shí)遠(yuǎn)不止這些。按照規(guī)定開(kāi)發(fā)商交付房屋必須具有竣工驗(yàn)收證明以及測(cè)繪報(bào)告。但相當(dāng)數(shù)量的合同中對(duì)于交付條件約定不明，或者雖然有約定但是沒(méi)有按照約定交付，購(gòu)房人有時(shí)也沒(méi)有在意，以為交了鑰匙就算交房了。

2、交房時(shí)間沒(méi)有約定或約定不清。極少數(shù)開(kāi)發(fā)商在與買(mǎi)房人簽合同時(shí)，未對(duì)交房時(shí)間加以明確，導(dǎo)致根本不存在逾期交房的可能。

3、逾期交房違約金約定混亂。有些商品房買(mǎi)賣(mài)合同中對(duì)于違約金的約定前后不一致，最明顯之處就是對(duì)于開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房人采取雙重標(biāo)準(zhǔn)。如本案中，開(kāi)發(fā)商為自己的違約責(zé)任設(shè)定了上限。

4、任意擴(kuò)大免責(zé)條款解釋范圍。開(kāi)發(fā)商為了減輕自己的責(zé)任，還會(huì)利用簽訂補(bǔ)充協(xié)議的方式，擴(kuò)大免責(zé)條款的適用，一旦出現(xiàn)違約，就以不可抗力等理由主張免除自己的責(zé)任。 文/記者紀(jì)欣