李滄中防商街。

日前，李滄商圈內(nèi)古鎮(zhèn)路周邊一地下空間成功出讓，隨后臺東三路長達(dá)650米的地下商業(yè)步行街項(xiàng)目也進(jìn)入人們的視線，近期青島地下商業(yè)開發(fā)又“熱”了起來。有分析人士表示，地下商業(yè)在青島一直沒有興盛起來，隨著地鐵建設(shè)落地，地下商業(yè)迎來新的發(fā)展契機(jī)。與此同時(shí)也有專家提醒，在目前商業(yè)受網(wǎng)商沖擊、物業(yè)成本高企等因素影響下，地下商業(yè)從規(guī)劃到后期運(yùn)營都要謹(jǐn)慎。

現(xiàn)象：

地下商業(yè)“擴(kuò)容”重回投資視線

4月6日上午，位于李滄區(qū)李村商圈古鎮(zhèn)路周邊10215.9平方米地下空間走上拍賣臺。最終，青島維客商圈廣場商業(yè)有限公司將其收入囊中，成交單價(jià)為2230元/㎡，成交金額為2285.75萬元。這也是今年島城首宗地下空間拍賣。

而后，4月13日青島市規(guī)劃局姜德志副局長做客青島政務(wù)網(wǎng)“網(wǎng)絡(luò)在線問政”時(shí)透露，青島臺東三路將建設(shè)一條長達(dá)650米的地下商業(yè)步行街項(xiàng)目，該步行街以萬達(dá)廣場為起點(diǎn)，十九中為終點(diǎn)，并將與地鐵實(shí)現(xiàn)直接連通。

近期，商業(yè)地下空間的擴(kuò)展再次讓青島地下商業(yè)又回到了人們的“視線”中。從最早的龍山地下商城、中山商城、即墨路901，到金街、太古商城、地景大道、中防商街，再到現(xiàn)在的中防文化城，以及未來的臺東三路地下步行街，青島地下商業(yè)的發(fā)展由來已久。

尤其是在五六年前，伴隨著青島地鐵開建的消息，青島進(jìn)入地下商業(yè)的快速擴(kuò)容期，地下商業(yè)紛紛上馬。然而值得注意的是，在房地產(chǎn)市場告別“白金”時(shí)代的同時(shí)，青島的地下商業(yè)也一度“沉寂”，原本該2009年開業(yè)，連接百麗、海信、佳世客三巨頭的特大地下商業(yè)項(xiàng)目——米蘭道接近爛尾。

太古廣場開業(yè)才半年，因?yàn)樯虘舨粷M意商場的管理，已經(jīng)有大批商戶搬出。而與前兩個(gè)項(xiàng)目同樣命運(yùn)的市北地景大道于2011年6月27日開業(yè)以后，并沒有成為預(yù)期的“中國地景第一街”的大型地下商業(yè)綜合體，最終破敗。

現(xiàn)狀：

命運(yùn)不同部分項(xiàng)目已“成活”

由于多個(gè)商業(yè)項(xiàng)目發(fā)展接連受挫，很多人都認(rèn)為“青島地下商業(yè)發(fā)展很難形成氣候”，甚至有部分人士認(rèn)為“地下商業(yè)建一家，死一家”。“目前大商業(yè)形勢不好，實(shí)體店遭受互聯(lián)網(wǎng)銷售的沖擊本來就不好做”，投資多家連鎖店的島城本地市民王先生告訴記者，“盡管青島是正在快速發(fā)展中的城市，但是目前的商業(yè)太多，競爭壓力很大”。

實(shí)際上，記者了解到，目前商業(yè)購買力最為集中的區(qū)域是香港路商圈。然而目前該區(qū)域的商業(yè)體數(shù)目眾多，既有高端商業(yè)體萬象城、海信廣場等，也有中端的購物商場。而位于該商圈的太古百貨、佳世客附近的地下商街人流一直都不旺。

是不是青島的地上人流很難引入地下?顯然，這是個(gè)偽命題。同樣是地下商街的李滄商圈的中防商街卻人氣一直不錯(cuò)。由于正值周末，記者在中防商街看到，人流從四面八方聚集到這里，通過多個(gè)通道進(jìn)入商街內(nèi)。“一般周末的時(shí)候人流最多，尤其是換季的時(shí)候，服裝的銷量都還可以。”一家服裝店的老板告訴記者，她對目前的經(jīng)營情況還算滿意。

記者了解到，目前中防商街運(yùn)營正常，人流穩(wěn)定。“中防商街位于李村商圈內(nèi)，地下商業(yè)定位準(zhǔn)確，主要照顧到中低檔消費(fèi)群，尤其是近年來李滄版圖的擴(kuò)容，居住群體增加讓該片區(qū)人流源源不斷。”一位業(yè)內(nèi)人士分析,“隨著地鐵線路的增加，未來該片區(qū)人流有望提升”。

顯然，商圈內(nèi)的地下商業(yè)并不是無人問津，除了地段之外，地下商業(yè)還需要與周邊的商業(yè)體形成差異化優(yōu)勢，這樣才能把人流引入。另外，區(qū)域內(nèi)商業(yè)體的實(shí)際承載量也是個(gè)不能忽視的問題。

危機(jī)：

電商沖擊下商業(yè)“泥足深陷”

不難發(fā)現(xiàn)，在上一波青島地下商業(yè)擴(kuò)容期內(nèi)，所有的項(xiàng)目都是與地鐵掛鉤，而地鐵遲遲未建成，或許也成為這些地下商業(yè)中途“夭折”的一個(gè)原因，但是這并不是導(dǎo)致地下商業(yè)幾乎全線“陣亡”的根本原因。

從之前“夭折”的地下商業(yè)分布情況來看，大多數(shù)項(xiàng)目都是位于商圈內(nèi)，而其中多個(gè)項(xiàng)目位于中心商圈。“這應(yīng)該是一個(gè)商業(yè)體承載量的問題，在目前的情況下，是不是這些區(qū)域真能撐得起這些商業(yè)體”，本報(bào)熱線一位熱心讀者告訴記者，這是我們應(yīng)該思考的問題。

在樓市去庫存的大背景下，商業(yè)地產(chǎn)庫存也不容忽視。而面對來自新興商業(yè)業(yè)態(tài)的沖擊，傳統(tǒng)購物如何突破成為商業(yè)地產(chǎn)關(guān)注的重點(diǎn)問題。記者走訪獲悉，總體來看青島目前的商業(yè)地產(chǎn)面臨的沖擊很大，不僅僅地下商業(yè)“不好做”，同時(shí)地上商業(yè)也在謀求各自生存之道。

采訪中，多個(gè)房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士表示，電商的沖擊是必然存在的，商業(yè)體在面對壓力的時(shí)候，要學(xué)會資源融合。記者了解到，目前島城的一些商業(yè)體開始打餐飲牌，以餐飲業(yè)來帶動其他的行業(yè)。實(shí)際上，地下商業(yè)的形式可以更加靈活多變，畢竟是適合年輕人的地方，形式活潑的體驗(yàn)式購物，或許更適合地下商業(yè)。

隨后記者咨詢了青島戴德梁行商業(yè)部分析師，他告訴記者，在地下商業(yè)運(yùn)營中還應(yīng)當(dāng)注重以下幾個(gè)方面：一是招商品牌定位及客單價(jià)，由于地下商業(yè)的目標(biāo)人群大多為年輕人，且消費(fèi)方式以快為主，所以招商品牌定位及客單價(jià)不宜過高。

其次，由于地下商業(yè)的空間局限性，在空間設(shè)計(jì)上應(yīng)更加注重，不宜給人壓抑局促的感覺。更重要的是，工程設(shè)計(jì)中注重客流、貨流及車流的引導(dǎo)及疏散的通達(dá)性及便捷性。

機(jī)遇：

地鐵建設(shè)提速地下開發(fā)“聞風(fēng)而動”

記者在采訪中了解到，青島地鐵建設(shè)速度的快速提升也讓地下商業(yè)的發(fā)展迎來新的契機(jī)。根據(jù)地鐵建設(shè)的最新規(guī)劃，青島地鐵3號線年底順利開通運(yùn)營。同時(shí)要加快1號線、2號線、11號線、13號線建設(shè)，開工建設(shè)地鐵4號、8號線，同步推進(jìn)6號線、12號線、青平城際前期工作。至2016年末，青島地鐵在建里程達(dá)304公里，通車運(yùn)營里程約25公里。

此外，記者了解到，青島地下空間的開發(fā)利用已經(jīng)提上日程，根據(jù)青島公布《青島城市地下空間資源綜合利用總體規(guī)劃》顯示，青島市的地下空間資源綜合利用規(guī)劃范圍包括全部陸域面積11282平方公里。去年已經(jīng)形成地下空間健康有序發(fā)展的初步框架;2020年基本形成地下空間開發(fā)利用合理有序的格局;2030年“地下青島”初具規(guī)模;2050年“地下青島”基本形成。

隨著政策的進(jìn)一步落地，越來越多的開發(fā)企業(yè)開始關(guān)注青島地下地塊發(fā)展。目前，青島地下商業(yè)空間的開發(fā)再度興起，2015年5月17日，青島市首宗地下商業(yè)空間走上拍賣臺，該地下空間位于市北新都心，占地2771.4㎡。已在附近蓋起商業(yè)綜合體的和達(dá)置業(yè)以137.7萬元成功拿到建設(shè)使用權(quán)。根據(jù)規(guī)劃，該地下空間西連地鐵3號線清江路站2號口，東連和達(dá)中心城地下一層，未來將建設(shè)與地鐵3號線通聯(lián)的地下商業(yè)長廊。

隨后，2015年10月25日，新都心又一宗地下空間進(jìn)行拍賣，最終被青島市市北區(qū)雙峰工貿(mào)總公司以總價(jià)193.20萬元競得，樓面地價(jià)1610元/平方米。該項(xiàng)目同樣將作為地上商業(yè)體——雙峰商業(yè)廣場與地鐵連接的走廊，為地上商業(yè)導(dǎo)流的同時(shí)，進(jìn)一步擴(kuò)容新都心地下商業(yè)空間。

而前不久維客拍得的李滄古鎮(zhèn)路地下商業(yè)土地，位于李滄區(qū)商業(yè)步行街核心地段的向陽路、少山路、古鎮(zhèn)路地下，總長880米，依次連接地鐵2、3號線出入口、維客商圈廣場、嶗山百貨、中防商街及周邊商家。

前景：

立體商業(yè)時(shí)代還需一段培育期

地下軌道交通一線成為商業(yè)發(fā)展的黃金線，包括地下商業(yè)在內(nèi)，都將受益于地鐵的網(wǎng)絡(luò)化運(yùn)營。值得注意的是，目前青島興建的地下商業(yè)空間有棧橋PARKCITY、李村維客廣場、臺東恒泰東鎮(zhèn)商業(yè)項(xiàng)目、新都心美思佰樂地下商業(yè)街、市北CBD中央廣場以及青島北客站地下商業(yè)廣場等項(xiàng)目，無一例外的都是地鐵物業(yè)。

據(jù)了解，至“十三五”末，青島軌道交通在建469公里，日客運(yùn)量230~280萬人次，占公共交通出行26%、中長距離公共交通出行的42%，將構(gòu)筑快速、方便、準(zhǔn)時(shí)、舒適、安全、環(huán)保、節(jié)能的城市軌道交通服務(wù)體系，形成主城區(qū)與“一谷兩區(qū)”之間、各組團(tuán)內(nèi)部兩個(gè)45分鐘交通圈，實(shí)現(xiàn)各組團(tuán)外圍與主城區(qū)1小時(shí)快速聯(lián)系，全面進(jìn)入軌道交通網(wǎng)絡(luò)化運(yùn)營時(shí)代。

李村商圈中心目前的在建維客廣場改造項(xiàng)目，作為最早受益的地鐵商業(yè)，目前項(xiàng)目已啟動招商，開業(yè)在即。“目前3號線半幅通車，人流相對較少，一旦全線通車之后，日人流量6~7萬人，那就有規(guī)模了”，已經(jīng)瞅準(zhǔn)時(shí)機(jī)打算在此大展身手的萬先生告訴記者，對于該地段的商機(jī)很有信心。

分析人士表示，未來青島地鐵連接地下，體驗(yàn)式商業(yè)業(yè)態(tài)的規(guī)劃和組合將是發(fā)展的大勢所趨，青島地鐵將為地下商業(yè)發(fā)展帶來崛起良機(jī)，屆時(shí)青島將正式迎來立體商業(yè)時(shí)代。此外，也有專家提醒：青島地鐵軌道交通的建設(shè)將為青島地下商業(yè)的發(fā)展注入新的活力。但是地下商業(yè)的發(fā)展，同樣需要一個(gè)培育期，無論是開發(fā)企業(yè)還是投資者，在看到美好前景的同時(shí)，都要考慮到各方配套建設(shè)的進(jìn)展及周邊區(qū)域發(fā)展前景。

相關(guān)鏈接

近期青島部分地下空間項(xiàng)目

市北中央商務(wù)區(qū)地下空間

市北區(qū)中央商務(wù)區(qū)一幅商業(yè)總建筑面積近12萬㎡的地下用地走上拍賣臺，最終以950元/㎡、總價(jià)149026500元的底價(jià)成交，競投開發(fā)企業(yè)為青島華筑置地。據(jù)悉，這是青島最大的地下商業(yè)用地產(chǎn)權(quán)的拍賣，該地塊拍賣后建設(shè)中央廣場。

據(jù)悉，中央廣場共包括中央商務(wù)區(qū)中心廣場、連云港路的延吉路至敦化路段、敦化路的南京路至山東路段、以及龍城路等區(qū)域的地下部分。作為改變青島地下商業(yè)同質(zhì)化的“翹楚”，中央廣場將開啟商務(wù)、休閑、餐飲、娛樂、兒童、家庭的地下立體商業(yè)街群的全新模式。目前，該項(xiàng)目正處于半停工狀態(tài)。

鐵路北客站2幅地下空間

鐵路北客站2幅地下空間拍賣上市。其中位于李滄區(qū)北客站以西、環(huán)灣大道以東(北客站西側(cè))地下空間，土地用途為商服，出讓年限40年，最終該地塊被青島一家公司以底價(jià)成功收入囊中，成交總價(jià)989.8萬元。另一幅地塊位于李滄區(qū)振華路以南、北客站以東(北客站以東)地下空間，該地塊地下空間土地面積99410.8㎡，規(guī)劃建筑面積116000㎡，共分為地下三層，其中負(fù)一層建筑面積89000㎡，負(fù)0.5層建筑面積12000㎡，負(fù)2層15000㎡，土地用途為商服。最終該地塊同樣被這家公司以底價(jià)成功競得，成交總價(jià)7667.60萬元。

據(jù)悉，鐵路北客站周邊地下空間建成后，不僅能夠?qū)崿F(xiàn)鐵路、地鐵、公交等交通工具的垂直換乘，還對地下空間進(jìn)行了大規(guī)模高效開發(fā)，配備大型店鋪、購物中心等商業(yè)業(yè)態(tài)。

市北新都心哈爾濱路地下空間

市北新都心哈爾濱路地下空間成功出讓，青島創(chuàng)和嘉祺實(shí)業(yè)有限公司出資137.7萬元競得，成交樓面地價(jià)達(dá)1530.00元/㎡，為底價(jià)成交。據(jù)悉，青島創(chuàng)和嘉祺實(shí)業(yè)有限公司的股東實(shí)為青島和達(dá)投資有限公司，也就是說此次實(shí)為和達(dá)出手拿地。

根據(jù)資料顯示，該地下空間地塊位于市北區(qū)哈爾濱路東西向位置，西連地鐵3號線清江路站2號口，東連和達(dá)中心城地下一層。土地總面積2771.4㎡，規(guī)劃建筑面積900㎡，土地用途為批發(fā)零售。

新聞延伸

京滬地下空間利用正紅火

據(jù)了解，國內(nèi)地下空間的發(fā)展已經(jīng)有幾十年的歷史，北京、上海、深圳、南京等均建有城市地下空間。如北京CBD地下商業(yè)王國，地下一層為人行通道，與地鐵出口對接，1號線、10號線、規(guī)劃中的R1線、17號線以及國貿(mào)橋東北側(cè)的公交換乘站都將被打通，成為地下步道，地下空間則是北京規(guī)劃占地30公頃的中央商務(wù)區(qū)。

作為全國的金融中心，上海地下空間的利用較為充分，很多地鐵線路與地下商業(yè)連接在一起。如上海世紀(jì)大都會項(xiàng)目，地上、地下共規(guī)劃了十萬平方米左右的商業(yè)面積，其中地上面積四萬平方米，地下面積六萬平方米。資料顯示，截至2011年底，上海已開發(fā)地下空間(不含地下管線和地下軍事設(shè)施)31037個(gè)，建筑面積達(dá)5699萬平方米。

□青島財(cái)經(jīng)日報(bào)/青島財(cái)經(jīng)網(wǎng)記者葛均艷