對于家中有入學需求的置業群體來說，教育配套可以說是最關鍵的選擇標準，開發商深諳此道。一直以來，開發商把教育配套前置作為營銷策略，但因兌現情況不容樂觀引發的質疑和維權，也時常見諸報端。近日，青島西海岸新區中交海發·山海大觀銷售時規劃的實驗初級中學（又名朝陽山西路中學）無法建設一事（詳見：《宣傳的學校不建了 業主質疑山海大觀用“建設中”忽悠人》），再次將教育與購房捆綁的現實矛盾展露無遺。

“名校”成房產銷售重磅籌碼，教育資源的含金量直接轉化為房價溢價。將“規劃中”偷換為“建設中”、公眾號推文中小到即便放大也很難看清的“具體以政府招生計劃為準”……憑借“目送式上學”“全齡教育盤”等概念，山海大觀項目均價較周邊非學區房高出每平米千元級別，業主原本心甘情愿接受“學區溢價”。誠然，這種操作就是將風險轉嫁，開發商以極小成本撬動巨額溢價收益，而風險全由購房者承擔。承諾破滅，房價應聲下跌。山海大觀業主被迫降價千元拋售，仍難覓買家，不惜掏空“家庭錢包”購房的意義瞬間蒸發。曾經在售樓處沙盤上無比搶眼的教育配套模型，如今成了業主心中拔不掉的刺。

規劃與現實斷裂，泡沫背后揭示了城市發展規劃與教育資源配置之間的脫節。6月18日，青島西海岸新區管委副區長趙英民在《行風在線》節目中，面對市民關注的實驗初級中學情況坦言：經人口調查發現，山海大觀、影都學府等小區每年僅50名左右小學生入學，2025年初中入學預報僅48人，“無法支撐一個24個班規模的初中學校建設”，而3.7公里外的西海岸第六中學東校區尚有空余學位。但業主們質疑的焦點在于：規劃的前瞻性何在？一位業主在《民生在線》網談中表示：“規劃時就已經提前調研該片區當前情況及未來發展，若說現在學校充足，為何21年政府還要引進學校？”中交海發·山海大觀2023年開盤時，開發商描繪的是一幅教育無憂的社區圖景。現實是，房地產市場的整體下行導致項目入住率不及預期，最終形成生源不足的困局。值得警惕的還有行業性塌方，青島多個項目早有前車之鑒。萬達維多利亞灣的“江蘇路小學簽約儀式”、融創的青島大學教育集團簽約儀式，最終都均淪為“沒有然后了”。

政府需要強化規劃剛性，做出前瞻性部署。在城市新區開發中，應建立 “教育配套先行”機制，確保學校建設與首期住宅同步規劃、同步建設、同步交付。同時，定期評估區域人口變動與教育資源配置的匹配度。根據3月31日發布的2025年青島中小學及幼兒園招生政策，明確建立 “雙向動態”布局機制，包括在人口聚集區“擴增一批”學校、對生源缺失學校“撤并一批”、老城區“挖潛一批”學位、薄弱區域“提質一批”學校。

“人口是教育資源配置的重要依據” ，側面反映了教育與地產結合的脆弱基礎。地產商對教育政策的依賴本質是制度套利，人口政策與教育資源的調控直接影響房地產市場的穩定性和可持續性。學區的劃分并不是一成不變的，政府通過“強校提質”拉升普通學校質量，名校光環稀釋導致“學區房”概念弱化甚至失效，開發商品牌溢價能力銳減。

當教育承諾落空，業主維權之路布滿荊棘。開發商在合同條款中設置的免責聲明成了一道防火墻，西海岸新區官方回應明確：“房地產商在進行房產推介時，進行了向特定人群的宣傳，在他們的宣傳文案中也明確提示大家，這個學校的建設規模、開工時間、建設標準、劃片范圍和相關政策存在不確定和變化。”法律層面，業主可依據《中華人民共和國民法典》《房地產廣告發布規定》等就虛假宣傳主張權利，要求撤銷合同、退還購房款及賠償損失。但實際操作中，舉證責任成為最大障礙。如何證明開發商存在“故意欺詐”而非“規劃調整”？口頭承諾能否成為有效證據？正如律師提醒：“業主在買房時最重要的是把條款寫進合同。如果在購房合同中沒有明確約定將引進的學校，什么時候引進，那么業主維權沒有依據。”

更復雜的局面在于開發商的生存危機。中交地產不僅面臨巨額虧損，還已宣布退出房地產業務。當開發商自身難保，那些依附于樓盤銷售的教育承諾必然成為空中樓閣。業主即使獲得法律支持，也可能面臨 “勝訴難執行” 的窘境。青島西海岸新區的案例是一個警示：當教育與地產的結合過于緊密，最終受傷的是普通家庭對公平教育的期待。

售樓處沙盤上那些精致的學校模型終會褪色，但人們對公平優質教育的期待永不褪色。或許只有當某天，“名校”不再需要為樓盤站臺，社區學校質量差異縮小到無需擇校，這些野草叢生的地塊才會真正獲得解放，回歸教育公平的土壤。

信網評論員 秦璐